Jaro nepřineslo očekávané oživení

Jaro bývá spolu s podzimem obvykle nejsilnějším obdobím pro prodej nemovitostí, letošní rok ale tento zavedený rytmus nenaplnil. Ještě v únoru přitom nic nenasvědčovalo tomu, že by měl být rok 2026 na realitním trhu výrazně odlišný od předchozích období. Situace se změnila až s příchodem války na Blízkém východě, která do ekonomického vývoje vnesla další nervozitu. Do toho přišlo skokové zdražení hypoték o půl procentního bodu a podle všeho tím růst sazeb nemusí končit.

Právě výše hypotečních sazeb patří mezi hlavní faktory, které rozhodují o tom, zda si lidé koupi bytu či domu vůbec mohou dovolit. Když se financování skokově prodraží, zájem o nákup nemovitostí rychle slábne. Letos je to na trhu vidět velmi zřetelně, protože poptávka po koupi zůstává nízká navzdory tomu, že sezona by jinak měla hrát prodejcům do karet.

Kupující odrazuje strach z dalších závazků

Za slabším zájmem o koupi bytů nestojí jen samotné hypotéky. Významnou roli hraje i nejistota spojená s válkou na Blízkém východě a s růstem cen nafty nebo plynu. Mnoho lidí si v této souvislosti vybavuje období po napadení Ukrajiny v roce 2022, kdy následovala krize a domácnosti začaly mnohem opatrněji nakládat se svými penězi. V nejistém prostředí si pak řada zájemců dlouhodobý závazek v podobě hypotéky raději rozmyslí.

Na trhu tak zůstávají především ti, kteří kupovat skutečně musí nebo mají dostatečné finanční rezervy. Ostatní vyčkávají, zda se situace uklidní a zda se podmínky financování nezlepší. Právě tato vyčkávací strategie může v dalších měsících rozhodnout o tom, jak silně se ochlazení poptávky promítne do cen bytů.

Zlevňování nebude stejné ve všech lokalitách

Nižší poptávka po koupi bytů svádí k úvaze, že musí automaticky přijít i plošný pokles cen nemovitostí. Realita ale podle dosavadního vývoje tak přímočará nebude. Výraznější zlevnění se pravděpodobně nebude týkat atraktivních pražských lokalit, jako jsou Vinohrady nebo Karlín, kde si byty dlouhodobě drží svou hodnotu. Korekce cen se může objevit spíše u sídlištních bytů a v méně vyhledávaných částech trhu. Pokud se takový pokles skutečně dostaví, pro část kupujících to může znamenat zajímavou příležitost.

Případná korekce může být jen krátkodobá

Pražský realitní trh má přitom jednu důležitou zvláštnost. Pokud už ceny nemovitostí klesnou, obvykle takové období netrvá dlouho. Zájemci o vlastní bydlení nebo investici by proto případnou korekci neměli automaticky chápat jako dlouhodobý trend, který jim dá mnoho času na rozhodování. Naopak se může ukázat, že výhodnější chvíle k nákupu bude jen omezená.

To platí zejména tam, kde je nabídka kvalitních bytů omezená a poptávka se po uklidnění situace může rychle vrátit. Právě rozdíl mezi prestižními lokalitami a méně atraktivními oblastmi bude v dalších měsících ještě výraznější. Jednotný vývoj cen napříč celým trhem se proto očekávat nedá.

Nájemní trh se dostává do opačné situace

Vedle slabší poptávky po koupi bytů je patrný ještě jeden výrazný trend, a to nadbytek bytů k pronájmu. Na trh se dostává více nájemních nemovitostí, protože z nájmů skokově odchází větší počet lidí. V nabídce tak přibývají hlavně byty s vyšším nájemným, u nichž nemusí být nalezení nového nájemníka tak rychlé jako v minulosti. To je změna, která může trh s nájmy v letošním roce znatelně proměnit.

Jedním z hlavních důvodů je chystané omezení příspěvku na bydlení. Podpora by se měla snížit a zároveň se mají zpřísnit podmínky pro její přiznání. Pro část domácností to může znamenat, že dosavadní nájem už pro ně nebude finančně udržitelný, a právě to se začíná odrážet v rostoucí nabídce bytů.

Majitelé mohou slevovat, aby byty nezůstaly prázdné

Zvýšená nabídka nájemních bytů může vést i k mírnému poklesu nájmů. Nejde nutně o dramatický propad, ale spíše o postupné přizpůsobení cen nové situaci, kdy majitelé nemají jistotu rychlého obsazení bytu. U dražších pronájmů to může být patrné nejvíc, protože právě tam se hledá nový nájemce obtížněji. Trh se tak po delší době může začít více naklánět ve prospěch nájemníků.

Pro majitele bytů totiž zpravidla dává větší smysl pronajmout nemovitost o něco levněji, než ji nechat delší dobu prázdnou. Právě tento praktický přístup může v dalších měsících tlačit část nabídkových cen dolů. Vývoj nájmů tak bude úzce souviset nejen s ekonomikou, ale i se změnami v sociální podpoře bydlení.

Dosavadní průběh roku 2026 ukazuje, že realitní trh se dostal do nezvyklé situace. Prodeje brzdí drahé hypotéky a nejistota ve společnosti, zatímco na nájemním trhu přibývá volných bytů a může dojít k mírnému tlaku na snížení nájmů. Zda se v dalších měsících skutečně objeví širší korekce cen bytů, bude záležet hlavně na vývoji úrokových sazeb, náladě domácností a tom, jak silně se nejistota promítne do jejich ochoty dělat velká finanční rozhodnutí.